Украинский девелопмент часто рассматривает иностранные инвестиции как большое окно возможностей после победы и во время масштабного восстановления. Страна может стать одной из самых интересных в Европе для капитала. Здесь ожидается высокий спрос на жильё, новая инфраструктура, обновление городов и современные форматы недвижимости.
Однако до сих пор крупный иностранный капитал приходил преимущественно точечно — на отдельные проекты. Широкого выбора для инвестиций не было. Именно поэтому в Украине до сих пор нет ни одного системного международного девелопера.
Потенциала страны недостаточно. Опытный инвестор вкладывает средства не в эмоции и красивые презентации. Он ищет то, что можно оценить, сравнить и просчитать.
Главный вопрос сегодня звучит практично: что участники рынка должны подготовить, чтобы Украина стала понятной для международного капитала?
Понятная бизнес-модель как основа
В девелопменте привыкли мыслить продуктом — локацией, архитектурой, планировкой, стоимостью квадратного метра и темпами строительства. Для покупателя квартиры это важно. Для институционального или частного иностранного инвестора этого недостаточно.
Ему нужна система. Как работает бизнес-модель? Кто конечный пользователь? Откуда формируется доход? Кто управляет активом после ввода в эксплуатацию? Какие риски существуют и как ими управляют? Насколько прозрачна отчётность? Какова логика возврата вложений?
Инвестор не ожидает отсутствия рисков, особенно в условиях войны. Он ожидает, что риски названы, оценены и заложены в модель. Непрозрачность хуже рисков. Отчётность, ответственность и прозрачность — это база.
Многие иностранцы ранее имели негативный опыт инвестиций в Украине. Поэтому участникам рынка нужно обеспечить цивилизованное отношение к капиталу. Украинскому девелопменту стоит переходить на язык инвестиционных продуктов. Не просто показывать объект, а демонстрировать, как он работает как актив.
Почему build-to-rent понятен международному капиталу
Один из форматов, который хорошо считывается иностранным инвестором, — build-to-rent. Это недвижимость, специально созданная для аренды.
Модель переводит жильё из логики «купил и сам решай» в управляемый бизнес-актив. Есть дом, арендаторы, оператор и сервис. Соответственно — заполняемость и регулярный денежный поток. Она проверена десятилетиями на развитых рынках.
Для инвестора важна операционная эффективность: скорость сдачи квартир, вакантность, ответственность за коммуникацию с арендаторами, ремонт, сервис, платежи и юридические вопросы.
На переговорах иностранный инвестор задаёт не меньше вопросов об управлении активом после ввода в эксплуатацию, чем о строительстве. В первых двух проектах доля иностранных инвесторов составляла почти 50%. Причина — понятная модель. Особенно для американцев, британцев и израильтян.
Инвестору важны четыре базовые вещи: локация, спрос со стороны арендаторов, профессиональное управление и прогнозируемый доход. Если они собраны в систему, разговор становится предметнее.
Девелопер будущего не сможет ограничиваться лишь строительством. Нужны системные решения, чтобы создавать инвестиционно понятную инфраструктуру вокруг продуктов.
Опыт Польши до вступления в ЕС показывает: сначала развивали собственный рынок капитала, в частности Варшавскую фондовую биржу. Формировали предложение активов для внутреннего инвестора. Государство продавало доли предприятий и привлекало граждан. Иностранный капитал охотнее приходит туда, где уже есть рынок, внутренний инвестор, прозрачные инструменты и понятные правила.
Украине нужно развивать не только способность принимать международные деньги, но и собственный рынок капитала. Есть внутренний ресурс — частные сбережения граждан, государственные активы и перспективные бизнесы. Нужны понятные, прозрачные и надёжные механизмы.
Сегодня часть иностранных игроков осторожно присматривается к Украине. Потенциальная доходность выше: на зрелых европейских рынках ориентируются на 3–5% годовых, тогда как в Украине качественный доходный актив может давать около 8%, а то и 10%.
Риски безопасности остаются препятствием. Поэтому внимание гостиничных операторов и инвесторов в недвижимость сейчас сосредоточено на западе страны. Киев, однако, остаётся крупнейшим и стратегически важнейшим рынком. Это столица, концентрация экономики, бизнеса и людей. Рынок продолжает работать, спрос есть, качественные модели развиваются. Задача бизнеса — честно говорить о рисках и показывать, как ими управляют.
Иностранные фонды, частные инвесторы и государства присоединятся к инвестициям в Украину. Это вопрос не «если», а «когда». Международная финансовая архитектура уже формируется. Ukraine Investment Framework в рамках 50 млрд евро Ukraine Facility должен мобилизовать до 40 млрд евро инвестиций для восстановления, реконструкции и модернизации.
Когда окно откроется шире, капитал пойдёт прежде всего туда, где есть подготовленные проекты, понятные модели, прозрачное управление и способность пройти due diligence. Девелопер должен подготовить не только проектную документацию, но и полную инвестиционную рамку: финансовую модель, сценарии риска, механику отчётности и понятный путь выхода из инвестиции.
Инвестиции работают там, где почва подготовлена. Домашняя работа рынка — строить понятные инвестиционные девелоперские продукты, работать с операционной моделью, управлять рисками и формировать рынок, в который готовы инвестировать сами украинцы. Тогда внешний капитал захочет стать частью этого рынка.
